Koszty zakupu domu we Włoszech

🇮🇹 Kupujesz swoją seconda casa we Włoszech? Oto koszty, o których rzadko mówi się na początku rozmowy.

Grafika pokazuje najważniejsze wydatki związane z zakupem nieruchomości, ale diabeł – jak zwykle – tkwi w szczegółach.

Jeśli planujesz zakup włoskiego domu lub mieszkania jako swojej drugiej nieruchomości (na własny wypoczynek lub pod wynajem), warto założyć dodatkowy budżet w wysokości około 10–15% ponad cenę nieruchomości. Ostateczna kwota zależy jednak od rodzaju transakcji, regionu oraz kilku innych czynników.

1️⃣ Podatek od zakupu - największa zmienna

We Włoszech wysokość podatku zależy przede wszystkim od tego, od kogo kupujesz nieruchomość.

🏡 Rynek wtórny (zakup od osoby prywatnej)

Płacisz 9% podatku rejestrowego (Imposta di Registro). Najważniejsze jest jednak to, że w większości przypadków podatek naliczany jest od wartości katastralnej (Valore Catastale), a nie od ceny zakupu. Wartość ta jest często znacząco niższa od ceny rynkowej nieruchomości.

Do tego dochodzą dwa podatki administracyjne:

• podatek hipoteczny – 50 EUR

• podatek katastralny – 50 EUR

🏗️ Rynek pierwotny (zakup od dewelopera)

Tutaj zamiast podatku rejestrowego płacisz 10% podatku VAT (IVA) naliczanego od pełnej ceny zakupu wpisanej do aktu notarialnego.

Dodatkowo obowiązują trzy stałe opłaty administracyjne po 200 EUR każda.

2️⃣ Wynagrodzenie notariusza

We Włoszech notariusz pełni znacznie większą rolę niż w Polsce. Odpowiada za prawidłowe przeprowadzenie transakcji, pobiera podatki w imieniu państwa oraz sporządza akt notarialny.

Wysokość jego wynagrodzenia zależy od wartości nieruchomości, stopnia skomplikowania transakcji oraz regionu. W praktyce najczęściej jest to około 2 000–4 500 EUR + 22% VAT.

3️⃣ Prowizja agencji nieruchomości

To jedna z największych różnic między Polską a Włochami.

We Włoszech prowizję zazwyczaj płacą obie strony transakcji.

Najczęściej kupujący płaci 3–4% wartości nieruchomości + 22% VAT, choć spotyka się również inne modele wynagrodzenia.

W wielu przypadkach prowizja jest należna już przy podpisaniu umowy przedwstępnej (*compromesso*).

4️⃣ Koszty okołotransakcyjne

📄 Tłumacz

Jeżeli kupujący nie zna języka włoskiego w stopniu pozwalającym świadomie podpisać akt notarialny, notariusz może wymagać obecności tłumacza. W praktyce dla większości zagranicznych kupujących jest to standard.

Koszt to zazwyczaj 300–1 000 EUR.

📐 Due Diligence (geometra lub prawnik)

To etap, którego zdecydowanie nie warto pomijać.

To właśnie wtedy najczęściej wychodzą na jaw samowole budowlane, niezgodności z dokumentacją, problemy urbanistyczne czy inne kwestie, które mogą mieć wpływ na wartość lub bezpieczeństwo zakupu.

Koszt takiej analizy wynosi zwykle 500–2 000 EUR.

5️⃣ Koszty utrzymania po zakupie

Kupując seconda casa, nie korzystasz z ulg przysługujących właścicielom pierwszego miejsca zamieszkania.

Najważniejsze opłaty to:

🏠 IMU – podatek od drugiej nieruchomości. Jego wysokość ustala gmina, dlatego może różnić się w zależności od lokalizacji. W praktyce często oznacza wydatek rzędu 500–1 500 EUR rocznie.

🗑️ TARI – opłata za wywóz odpadów. Najczęściej wynosi około 150–400 EUR rocznie.

6️⃣ Zostaw sobie finansową poduszkę

Nawet najlepiej przygotowana transakcja może przynieść dodatkowe wydatki.

Pierwsze opłaty administracyjne, wymiana zamków, drobne naprawy, wyposażenie mieszkania czy uruchomienie mediów potrafią pochłonąć kolejne kilka tysięcy euro.

Dlatego warto zostawić sobie odpowiednią rezerwę finansową i nie przeznaczać całego budżetu wyłącznie na sam zakup.

💡 Złota zasada Casa się zgadza!

Zanim złożysz proposta d'acquisto, poproś sprzedającego lub agencję o podanie wartości katastralnej (Valore Catastale).

Bez tej informacji praktycznie nie da się rzetelnie oszacować całkowitych kosztów zakupu.

📌 Zapamiętaj ten artykuł. Gdy będziesz kupować nieruchomość we Włoszech, prawdopodobnie wrócisz do niego jeszcze niejeden raz.

Jeżeli planujesz zakup swojej seconda casa i chcesz uniknąć kosztownych niespodzianek, obserwuj Casa się zgadza! Pokazuję, jak wygląda cały proces w praktyce - bez marketingowych obietnic, bez prowizji od sprzedaży i z perspektywy niezależnego doradcy.